Имущество не подлежащие аренде

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Комментарий к Ст. 607 ГК РФ

1. В комментируемой статье идет речь о предмете договора аренды.

Во-первых, предметом договора аренды может быть только вещь, определенная индивидуальными признаками. Этот признак предмета договора вытекает из существа арендного правоотношения, предполагающего срочное владение и пользование (или только пользование) предметом и возврат его арендодателю по истечении срока договора. Именно по этой причине в п. 3 комментируемой статьи дано требование к описанию предмета договора — стороны должны четко указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В случае передачи в аренду недвижимого имущества характеристики предмета договора определяются с учетом положений ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в силу которой если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещений с указанием размера арендуемой площади. Кадастровый паспорт как документ, наиболее полно, а главное, достоверно определяющий уникальные пространственные и иные характеристики недвижимой вещи, представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости (ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Следует иметь в виду, что часть вещи, не выделенная в самостоятельную вещь, не может быть предметом договора аренды. По этой причине, например, не может быть заключен договор аренды угла в торговом зале или стены здания, пусть даже этот угол или стена определены пространственными характеристиками. В Обзоре практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с арендой, приводится судебный спор относительно природы заключенного собственником здания договора, на основании которого другое лицо получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы. В решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами гл. 34 ГК РФ: «Крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды». В то же время договор, в силу которого предоставляется возможность доступа на крышу и размещения там каких-либо конструкций, «не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора» .

———————————
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.

Во-вторых, предмет договора аренды должен быть непотребляемой вещью, т.е. вещью, которая не теряет своих натуральных свойств в процессе ее использования. По этой причине нельзя сдать в аренду тонну зерна. Такое потребляемое имущество, определяемое родовыми признаками, может быть, например, предметом договора займа (ст. 807 ГК).

2. В силу комментируемой статьи возможны законодательные ограничения на передачу в аренду отдельных объектов гражданских прав. Так, не может быть предметом договора аренды изъятое из гражданского оборота имущество, например природные ресурсы и недвижимое имущество государственных природных заповедников (ст. 6 Федерального закона от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» ).

———————————
Собрание законодательства РФ. 1995. N 12. Ст. 1024.

Отдельные положения федерального законодательства содержат прямой запрет на передачу имущества в аренду. В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 27 февраля 2003 г. N 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» ОАО «Российские железные дороги» не вправе передавать в аренду перечисленные в этой статье виды имущества, внесенного в его уставный капитал. На основании ст. 8 Федерального закона от 22 ноября 1995 г. N 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции» не допускается сдача в аренду основного технологического оборудования для производства этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции. Запрещается передавать в аренду земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами, перечисленными в п. 4 ст. 27 ЗК.

———————————
Собрание законодательства РФ. 2003. N 9. Ст. 805.

Собрание законодательства РФ. 1995. N 48. Ст. 4553.

3. Законом устанавливаются также особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Так, п. 2 ст. 46 ЗК РФ определяет специальные основания расторжения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя, в числе которых, например, предусмотрено неустранение совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.

———————————
Собрание законодательства РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.

Определенной спецификой обладают договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 22 ЗК). Правительством РФ установлены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации .

———————————
Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс».

Новые правила бухгалтерского учета арендных отношений

Автор: Шестакова Е. В., Кандидат юридических наук, PhD

ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» утвержден Приказом Минфина РФ от 16 октября 2018 № 208н. Все коммерческие фирмы обязаны его применять с 2022 год. Но возможно не ждать данного периода и начать применение раньше. Кроме того, важно учитывать особенности арендных правоотношений, которые возникли в связи с условиями неопределенности в экономике. Давайте обсудим эти вопросы.

Новый стандарт учета арендных отношений

Кто применяет стандарт учета?

Стандарт применяется сторонами договоров аренды (субаренды), а также иных договоров, положения которых по отдельности или во взаимосвязи предусматривают предоставление арендодателем, лизингодателем, правообладателем, иным лицом за плату арендатору, лизингополучателю, пользователю, иному лицу имущества во временное пользование.

Кто не применяет стандарт учета?

Стандарт не распространяется на организации государственного сектора и не применяется при предоставлении:

участков недр для геологического изучения, разведки и (или) добычи полезных ископаемых;

результатов интеллектуальной деятельности или средств индивидуализации, а также материальных носителей, в которых эти результаты и средства выражены;

объектов концессионного соглашения.

Когда объект классифицируется как объект аренды?

1) арендодатель предоставляет арендатору предмет аренды на определенный срок;

2) предмет аренды идентифицируется (предмет аренды определен в договоре аренды, и этим договором не предусмотрено право арендодателя по своему усмотрению заменить предмет аренды в любой момент в течение срока аренды);

3) арендатор имеет право на получение экономических выгод от использования предмета аренды в течение срока аренды;

4) арендатор имеет право определять, как и для какой цели используется предмет аренды в той степени, в которой это не предопределено техническими характеристиками предмета аренды.

Что для целей бухгалтерского учета учитывается в составе арендной платы?

В состав арендных платежей включаются платежи (за вычетом подлежащих возмещению сумм налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых сумм налогов):

а) определенные в твердой сумме платежи арендатора арендодателю, вносимые периодически или единовременно, за вычетом платежей, осуществляемых арендодателем в пользу арендатора, в том числе возмещение арендодателем расходов арендатора;

б) переменные платежи, зависящие от ценовых индексов или процентных ставок, определенные на дату предоставления предмета аренды);

в) справедливая стоимость иного встречного предоставления, определенная на дату предоставления предмета аренды;

г) платежи, связанные с продлением или сокращением срока аренды, установленные договором аренды, когда такое изменение учитывается при расчете срока аренды;

д) платежи, связанные с правом выкупа предмета аренды арендатором, в случае, когда арендатор намерен воспользоваться таким правом;

е) суммы, подлежащие оплате (получению) в связи с гарантиями выкупа предмета аренды по окончании срока аренды.

Обратите внимание!

В стандарте определен критерий, когда можно не признавать актив по аренде. И тут важно учитывать стоимость такого актива.

Арендатор может не признавать предмет аренды в качестве права пользования активом и не признавать обязательство по аренде в любом из следующих случаев:

а) срок аренды не превышает 12 месяцев на дату предоставления предмета аренды;

б) рыночная стоимость предмета аренды без учета износа (то есть стоимость аналогичного нового объекта) не превышает 300 000 руб. и при этом арендатор имеет возможность получать экономические выгоды от предмета аренды преимущественно независимо от других активов;

в) арендатор относится к экономическим субъектам, которые вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность

Особенности аренды у арендодателя

По ФСБУ 25/2018 арендодатель должен разделять аренду на финансовую и операционную.

Операционная аренда у арендодателя — это привычная передача объекта во временное пользование за плату.

Прежде всего необходимо отделять финансовую и операционную аренду.

Объекты учета аренды классифицируются арендодателем в качестве объектов учета неоперационной (финансовой) аренды, если:

а) условиями договора аренды предусмотрен переход к арендатору права собственности на предмет аренды;

б) арендатор имеет право на покупку предмета аренды по цене значительно ниже его справедливой стоимости на дату реализации этого права;

в) срок аренды сопоставим с периодом, в течение которого предмет аренды останется пригодным к использованию;

г) на дату заключения договора аренды приведенная стоимость будущих арендных платежей сопоставима со справедливой стоимостью предмета аренды;

д) возможность использовать предмет аренды без существенных изменений имеется только у арендатора;

е) арендатор имеет возможность продлить установленный договором аренды срок аренды с арендной платой значительно ниже рыночной;

ж) иное обстоятельство, свидетельствующее о переходе к арендатору экономических выгод и рисков, обусловленных правом собственности арендодателя на предмет аренды.

Объекты учета аренды классифицируются арендодателем в качестве объектов учета операционной аренды, если:

а) срок аренды существенно меньше и несопоставим с периодом, в течение которого предмет аренды останется пригодным к использованию;

б) предметом аренды являются имеющие неограниченный срок использования объекты, потребительские свойства которых с течением времени не изменяются;

в) на дату предоставления предмета аренды приведенная стоимость будущих арендных платежей существенно меньше справедливой стоимости предмета аренды;

г) иное обстоятельство, свидетельствующее о том, что экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на предмет аренды, несет арендодатель.

Также нововведения учитывают инвестиции в аренду, чего не было ранее в ПБУ.

Особенности аренды у арендатора

Арендатор отражает не само имущество (помещение, оборудование, автомобиль), а право пользования им.

Арендатор по ФСБУ 25/2018 учитывает объект аренды и в активе, и в пассиве баланса.

Арендатор, который вправе применять упрощенные способы учета, может первоначально оценивать обязательство по аренде как сумму номинальных величин будущих арендных платежей на дату этой оценки.

Упрощенные способы учета вправе применять:

субъекты малого предпринимательства;

некоммерческие организации, не являющиеся иностранными агентами;

организации, получившие статус участников проекта «Сколково».

Арендатору необходимо учесть фактическую стоимость имущества.

Фактическая стоимость права пользования активом включает:

а) величину первоначальной оценки обязательства по аренде;

б) арендные платежи, осуществленные на дату предоставления предмета аренды или до такой даты;

в) затраты арендатора в связи с поступлением предмета аренды и приведением его в состояние, пригодное для использования в запланированных целях;

г) величину подлежащего исполнению арендатором оценочного обязательства, в частности, по демонтажу, перемещению предмета аренды, восстановлению окружающей среды, восстановлению предмета аренды до требуемого договором аренды состояния, если возникновение такого обязательства у арендатора обусловлено получением предмета аренды.

Когда необходимо пересмотреть право пользования активом?

Это нужно сделать в случае:

изменения условий договора аренды;

изменения намерения продлевать или сокращать срок аренды, которое учитывалось ранее при расчете срока аренды;

изменения величины арендных платежей по сравнению с тем, как они учитывались при первоначальной оценке обязательства по аренде.

ФСБУ 25/2018 требует применения дисконтирования, то есть необходимо будет не только показать предмет аренды и обязательства, но еще и отдисконтировать платежи за весь срок аренды, предварительно определив для этого ставку.

При упрощенном учете, оценивая объект, нужно учитывать первоначальную сумму арендных платежей. Затраты арендатора в связи с расходами, оценочные обязательства как будущие затраты на демонтаж необходимо признавать в том периоде, когда они понесены, то есть когда фактически произведен демонтаж.

Что нужно отражать в отчетности?

В бухгалтерской (финансовой) отчетности организации подлежит раскрытию с учетом существенности:

а) характер деятельности организации, связанной с договорами аренды;

б) проценты, начисленные на задолженность по арендным платежам;

в) основание и порядок расчета процентной ставки;

г) допущения, использованные при определении переменных арендных платежей;

д) доходы и расходы, относящиеся к переменным платежам, которые не учитываются при оценке задолженности по аренде;

е) затраты, связанные с произведенными улучшениями предмета аренды, и порядок их компенсации;

ж) потенциальные денежные потоки, обусловленные договором аренды до даты предоставления предмета аренды;

з) ограничения использования предмета аренды, обусловленные договором аренды (в частности, необходимость соответствия определенным финансовым показателям);

и) иная информация о влиянии договоров аренды на финансовое положение организации, финансовые результаты ее деятельности и движение денежных средств, необходимая пользователям бухгалтерской (финансовой) отчетности для принятия экономических решений.

При этом важно обратить внимание на переходные положения стандарта. Стандарт обязателен к применению, начиная с бухгалтерской (финансовой) отчетности за 2022 год. Организация может принять решение о применении настоящего Стандарта до указанного срока. Такое решение подлежит раскрытию в бухгалтерской (финансовой) отчетности организации.

Снижение стоимости арендной платы

Снижение стоимости арендной платы в новом стандарте не указаны. Однако в условиях неопределенности понятно, что многие арендаторы не справляются с затратами.

Такие проблемы существовали и ранее.

Еще до принятия карантинных мер в виде закрытия ресторанов уровень их посещения имел критическое падение. Эта тенденция прослеживалась не только в России, но и во всем мире. Иными словами, даже когда заведения еще были открыты и какие-либо ограничения на их посещение отсутствовали, коронавирусная ситуация оказала ощутимое влияние.

В этой связи арендаторы естественно будут вынуждены или снижать издержки или закрывать бизнес.

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы в полном объеме или в части (ст. 328 ГК РФ).

При неполучении по независящим от арендатора обстоятельствам предусмотренного договором аренды предоставления в виде права беспрепятственного пользования имуществом в полном объеме ценность такого предоставления для арендатора снижается. В такой ситуации арендатор в целях соблюдения принципа эквивалентности вправе требовать пропорционального уменьшения арендной платы.

В такой ситуации арендатор вправе рассчитывать лишь на снижение арендной платы и только в исключительных случаях на ее снижение до 0 рублей – до полного освобождения. Такой подход направлен на разумное, с точки зрения законодателя, распределения экономических рисков сторон в условиях пандемии COVID-19.

В бухгалтерском учете в этом случае необходимо учитывать без ставки дисконтирования, а по реальной арендной плате.

Период, за который арендатор вправе требовать снижения арендной оплаты, обозначен в ч. 3 ст. 19 ФЗ-98 как весь 2020 год.

Если арендатор имел доступ к помещению, продолжал свою деятельность, однако арендуемое имущество не могло полноценно использоваться по целевому назначению, согласованному в аренде (например, фактически было перепрофилировано для других целей (ресторан в кухню для приготовления еды на вынос; магазин электроники в пункт выдачи товаров и т.д.), то он также вправе рассчитывать на уменьшение арендной платы на основании ч. 3 ст. 19 ФЗ-98. В поддержку этой позиции можно ссылаться на Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 от 30.04.2020 г., где отмечено, что основанием для уменьшения является невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (вопрос 5). Иными словами, возможность ресторана работать на вынос, хотя и не свидетельствует о полной невозможности использовать арендуемое имущество, однако не может быть признано использованием имущества по изначально согласованному назначению.

Дополнительным правовым основанием для снижения арендной платы в связи с невозможностью полноценного использования имущества по изначально согласованному назначению является п. 4 ст. 614 ГК РФ. Из указанной нормы следует, что арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. А вот в новом стандарте такие особенности отсутствуют, поэтому бухгалтеру необходимо исходить именно из правовых особенностей.

Освобождение и снижение арендной платы при аренде госимущества

В Распоряжении Правительства РФ от 19.03.2020 г. № 670-р устанавливаются льготы при аренде государственного имущества.

Алгоритм получения льготы и образец заявления об освобождении от арендной платы размещен на сайте Росимущества. Аналогичные льготные меры Правительство РФ рекомендовало принять и органам государственной власти субъекта, и органам местного самоуправления. В связи с этим советуем обратить внимание на нормативные акты субъекта или органов местного самоуправления.

Порядок предоставления и бухгалтерского учета подобных льгот также в новом стандарте не урегулирован. Поэтому необходимо учитывать арендную плату с учетом дополнительного соглашения к основному договору.

Правительство РФ рекомендовало при уменьшении размера арендной платы учитывать фактическое неосуществление арендатором недвижимого имущества деятельности и нерабочие дни, установленные указами Президента Российской Федерации о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией (п. 2 Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества»).

Верховный Суд РФ рекомендовал определять размер снижения арендной платы с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации (вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 от 30.04.2020 г.). Однако такое разъяснение не является эффективным, поскольку ни суды, ни участники гражданского оборота не знакомы с обычными правилам снижения арендной платы при невозможности использования арендуемым имуществом в связи с карантинными мерами в период пандемии.

Отсрочка арендной платы

Отсрочка арендной платы также не предусмотрена стандартом бухгалтерского учета.

Но в настоящее время такая ситуация является достаточно реальной в связи с экономической неопределенностью и новой коронавирусной инфекцией.

Представляется, что во время отсрочки оплата просто не отражается в бухгалтерском учете.

В соответствии с ч. 1 ст. 19 ФЗ-98 и Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее также — Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества) безусловную отсрочку получат все арендаторы — организации и ИП, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Арендодатели обязаны предоставить арендаторам такую отсрочку путем подписания дополнительного соглашения.

Перечень наиболее пострадавших отраслей утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции»

К таким отраслям относятся следующие:

Сфера деятельности, наименование вида экономической деятельности

Код ОКВЭД 2

1. Авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки

Деятельность прочего сухопутного пассажирского транспорта

Деятельность автомобильного грузового транспорта и услуги по перевозкам

Деятельность пассажирского воздушного транспорта

Деятельность грузового воздушного транспорта

Деятельность автовокзалов и автостанций

Деятельность вспомогательная, связанная с воздушным транспортом

2. Культура, организация досуга и развлечений

Деятельность творческая, деятельность в области искусства и организации развлечений

Деятельность в области демонстрации кинофильмов

(введено Постановлением Правительства РФ от 10.04.2020 N 479)

(введено Постановлением Правительства РФ от 18.04.2020 N 540)

(введено Постановлением Правительства РФ от 18.04.2020 N 540)

Производство изделий народных художественных промыслов

(введено Постановлением Правительства РФ от 12.05.2020 N 657)

3. Физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт

Деятельность в области спорта, отдыха и развлечений

Деятельность санаторно-курортных организаций

4. Деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма

Деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма

5. Гостиничный бизнес

Деятельность по предоставлению мест для временного проживания

6. Общественное питание

Деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков

7. Деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений

Образование дополнительное детей и взрослых

Предоставление услуг по дневному уходу за детьми

8. Деятельность по организации конференций и выставок

Деятельность по организации конференций и выставок

9. Деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты)

Ремонт компьютеров, предметов личного потребления и хозяйственно-бытового назначения

Стирка и химическая чистка текстильных и меховых изделий

Предоставление услуг парикмахерскими и салонами красоты

10. Деятельность в области здравоохранения

(введен Постановлением Правительства РФ от 10.04.2020 N 479)

11. Розничная торговля непродовольственными товарами

(введен Постановлением Правительства РФ от 18.04.2020 N 540)

Торговля розничная легковыми автомобилями и легкими автотранспортными средствами в специализированных магазинах

Торговля розничная легковыми автомобилями и легкими автотранспортными средствами прочая

Торговля розничная прочими автотранспортными средствами, кроме пассажирских, в специализированных магазинах

Торговля розничная прочими автотранспортными средствами, кроме пассажирских, прочая

Торговля розничная автомобильными деталями, узлами и принадлежностями

Торговля розничная мотоциклами, их деталями, составными частями и принадлежностями в специализированных магазинах

Торговля розничная мотоциклами, их деталями, узлами и принадлежностями прочая

Торговля розничная прочая в неспециализированных магазинах

(в ред. Постановления Правительства РФ от 12.05.2020 N 657)

Торговля розничная информационным и коммуникационным оборудованием в специализированных магазинах

Торговля розничная прочими бытовыми изделиями в специализированных магазинах

Торговля розничная товарами культурно-развлекательного назначения в специализированных магазинах

Торговля розничная прочими товарами в специализированных магазинах

Торговля розничная в нестационарных торговых объектах и на рынках текстилем, одеждой и обувью

Торговля розничная в нестационарных торговых объектах и на рынках прочими товарами

Деятельность по осуществлению торговли через автоматы

(введено Постановлением Правительства РФ от 12.05.2020 N 657)

Договоры аренды, по которым предоставляется отсрочка, должны быть заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации.

Таким образом, при заключении договора аренды до указанной даты и осуществления арендатором деятельности в пострадавших сферах экономики отсрочка должна быть предоставлена.

Наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу ч. 1 ст. 19 ФЗ-98, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.

Если даже арендатор не осуществляет деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики, то необходимо посмотреть дополнительные гарантии, которые предоставляются арендодателями – публичными собственниками.

Например, согласно Распоряжению Правительства РФ от 19.03.2020 г. № 670-р всем арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется отсрочка уплаты арендных платежей по договорам аренды федерального имущества, составляющего государственную казну РФ (в том числе земельных участков) за апрель-июнь 2020 г. на срок, предложенный самими арендатором, но не позднее 31.12.2021 года.

Арендаторы, договор с которыми был заключен в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 21.08.2010 г. № 645 «Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества», также вправе требовать отсрочки арендной платы за 2020 год путем уплаты ее равными частями в 2021 г. Перечень федерального имущества, предоставленного в рамках постановления Правительства Российской Федерации № 645, размещен на сайте Росимущества.

Алгоритм получения льготы и образец заявления об отсрочке уплаты арендной платы размещен на сайте Росимущества.

Положения об отсрочке арендной платы по определенным договорам аренды земельных участков предусмотрены также Постановлением Правительства Москвы от 24.03.2020 г. № 212-ПП «О мерах экономической поддержки в условиях режима повышенной готовности» (п. 3.4 – п. 3.8). Отсрочка предоставляется для оплаты аренды за II квартал 2020 г. на срок до 31 декабря 2020 г. (включительно).

Иные арендаторы не лишены возможности попытаться получить отсрочку путем изменения условий договора аренды в связи с существенно изменившимися обстоятельствами в порядке ст. 451 ГК РФ.

Таким образом, представляется, что арендную плату необходимо учитывать на основании нормативно-правовых актов и дополнительного соглашения к основному договору.

Но существуют и «подводные камни».

В то же время, нужно учитывать, что в вопросе 3 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 от 30.04.2020 г. указано на возможность считать, что арендодателем отсрочка предоставлена на условиях п. 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества и без заключения дополнительного соглашения в следующих ситуациях:

если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель, в свою очередь, знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в пострадавших отраслях и при этом не проинформировал арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с положениями ФЗ-98, то есть не уведомил арендатора о праве требовать заключения дополнительного соглашения, отсрочка считается предоставленной;

если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных п. 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, то отсрочка считается предоставленной.

В заключение необходимо отметить, что новый стандарт соответствует международной практике, учитывает вопросы инвестирования, но он никак не регулирует спорные ситуации, в том числе, связанные с экономическими кризисами и условиями неопределенности.

Трудности признания имущества недвижимым: что с налогом на имущество

Налог на имущество в последние годы стал весьма ощутимой статьей расходов организаций, в связи с чем вопросам определения объектов налогообложения по данному налогу уделяется повышенное внимание. При этом с 2020 года изменились отдельные правила исчисления налога на имущество. Контролирующие органы, в частности ФНС, предпринимают попытки донести свое видение порядка расчета налога на имущество организаций до налогоплательщиков. Детали — в нашем материале.

Новые правила налогообложения с 2020 года

Так, прекращает действовать условие об обязательном учете объектов недвижимости на балансе организаций в качестве основных средств для их налогообложения исходя из кадастровой стоимости. При этом сохраняются иные условия, а именно:

• о принадлежности объектов организации на праве собственности или хозяйственного ведения;
• о наличии сведений о кадастровой стоимости в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
• об установлении законом субъекта РФ особенностей определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и включении торгово-офисных объектов в перечень, ежегодно формируемый уполномоченным органом исполнительной власти региона (ст. 378.2 НК РФ).

К видам объектов, налоговая база по которым определяется исходя из кадастровой стоимости, теперь дополнительно отнесены гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, жилые строения, садовые дома, хозпостройки, расположенные на земельных участках для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или ИЖС (пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ).

Напомним, чтобы перейти к исчислению налога на имущество организаций по кадастровой стоимости объектов недвижимости, субъект РФ должен принять соответствующий закон. Если кадастровая стоимость таких объектов не определена, то налог или суммы авансовых платежей по нему в текущем налоговом периоде исчисляются по их среднегодовой стоимости.

Кроме того, с налогового периода 2020 года плательщик налога на имущество организаций, состоящий на учете в нескольких налоговых органах по месту нахождения принадлежащих ему объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их среднегодовая стоимость, на территории субъекта РФ, вправе представлять декларацию по налогу в отношении всех таких объектов недвижимого имущества в один из указанных налоговых органов по своему выбору, уведомив об этом налоговый орган по субъекту РФ.

Уведомление о порядке подачи декларации в налоговый орган на территории субъекта РФ представляется ежегодно до 1 марта года, являющегося налоговым периодом, в котором применяется предусмотренный п. 1.1 ст. 386 НК РФ порядок представления налоговой декларации. Изменение выбранного налогоплательщиком порядка представления декларации в течение налогового периода не допускается. Таким образом, вместо нескольких налоговых органов для представления налоговой декларации можно выбрать один. Но указанные положения не применяются в случае, если законом субъекта РФ установлены нормативы отчислений от налога в местные бюджеты.

На сайте ФНС заработала промостраница «Новый порядок налогообложения имущества организаций». Она содержит все актуальные разъяснения по этой теме и поможет налогоплательщикам разобраться в нововведениях, действующих в налоговом периоде — 2020.

Движимое или недвижимое?

Проблема связана с тем, что Налоговый кодекс не содержит определения понятий «движимое имущество» и «недвижимое имущество». С учетом ст. 11 НК РФ в таком случае необходимо использовать определения, содержащиеся в иных отраслях законодательства.

Согласно п. 2 ст. 130 ГК РФ вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом. В свою очередь, исходя из п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам также относятся помещения и машино-места. Кроме этого, федеральным законом к недвижимым вещам может быть отнесено иное имущество.

Также в соответствии со ст. 131 ГК РФ вещные права на объекты недвижимости подлежат государственной регистрации в ЕГРН.

Не далее как в феврале 2020 года ФНС направила своим сотрудникам, осуществляющим администрирование налогообложения имущества организаций, Письмо от 14.02.2020 № БС-4-21/2584@, в котором дала рекомендации по разграничению движимого и недвижимого имущества в целях определения объектов обложения налогом на имущество организации. Эти рекомендации были основаны на Письме Минэкономразвития России от 12.02.2020 № Д23и-4183. Представители ведомств пришли к следующим выводам:

1. Понятие объектов капитального строительства предусмотрено в п. 10 ст. 1 ГрК РФ и определено как «здание. сооружение. за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие)». В данном понятии присутствует некоторая неопределенность, которая не позволяет достоверно отделить «настоящие» объекты капитального строительства от «ложных», которые являются улучшением земельного участка (гражданское законодательство также использует для обозначения этого правового явления понятие «составная часть»), из-за отсутствия ясности в вопросе, что является улучшением. Однако из приведенного ряда примеров следует, что к объектам капитального строительства не относятся такие сооружения, которые, хотя и имеют прочную связь с землей, не требуют разрешения на строительство или декларации о начале строительства. Следовательно, под объектами капитального строительства нужно понимать те здания и сооружения, которые строятся на основании разрешений на строительство (уведомлений о начале строительства).

2. Что касается соотношения между понятиями «объект капитального строительства» и «недвижимая вещь», следует отметить отсутствие полного соответствия. Указанные понятия разные по своему объему, ведь недвижимой вещью является не только постройка, но и земельный участок, и образованные из постройки помещения, и машино-места, также они применяются для разных целей. Используемое в градостроительном законодательстве понятие «объект капитального строительства» применяется прежде всего для описания общественных отношений в ходе строительства здания или сооружения, его ремонта, реконструкции (ч. 1 ст. 4 ГрК РФ). В то же время гражданское законодательство оперирует понятиями «недвижимая вещь», «недвижимость», «недвижимое имущество» для определения зданий и сооружений как вещей, по поводу которых возникают права и обязанности участников гражданского оборота. При этом представляется возможным отождествить оба понятия, когда они применяются к уже построенному зданию (сооружению). Другими словами, вероятность признания капитального объекта после завершения его строительства объектом недвижимости (или образования из него объекта недвижимости) весьма высока, в то время как некапитальная постройка, как правило, не становится недвижимостью. Соответственно, строения и сооружения, построенные и введенные в эксплуатацию, относятся к объектам капитального строительства и с большой степенью вероятности — к объектам недвижимости. Некапитальная постройка, то есть сооружение, которое не имеет прочной связи с землей и конструктивные характеристики которого позволяют осуществить его перемещение и (или) демонтаж, последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения его основных характеристик (в том числе киоски, навесы и другие подобные строения, сооружения) можно отнести, с точки зрения гражданского права, к отделимым улучшениям.

3. Что касается улучшений земельного участка, которые ГрК РФ не признает ни объектами капитального строительства, ни объектами некапитального строительства, гражданское право считает их с большей вероятностью неотделимыми улучшениями (составными частями) земельного участка. Согласно Перечню видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов [1] , использование земель и земельных участков без предоставления и установления сервитута может осуществляться с целью размещения объектов, для большинства из которых предусмотрено условие об отсутствии необходимости получения разрешения на строительство, то есть являющихся либо неотделимыми улучшениями земельного участка, либо некапитальными объектами.

4. В силу п. 5 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности также могут быть установлены дополнительные случаи, когда получение разрешения на строительство не требуется. Таким образом, объекты, подпадающие под регулирование данной нормы, не могут являться объектами капитального строительства.

В итоге был сделан окончательный вывод: если объекты построены и введены в эксплуатацию с получением разрешительной документации, то есть как объекты капитального строительства, то такие объекты с большей степенью вероятности относятся к объектам недвижимости.

Какая-то ясность в этих разъяснениях есть, тем более что они направлены в территориальные налоговые органы для использования в работе. Но не прошло и 10 дней, как данное письмо было отозвано (Письмо ФНС России от 25.02.2020 № БС-4-21/3137@). Это говорит только о том, что четкой и однозначной позиции по рассматриваемому вопросу пока не сформировано.

Правоприменительная практика, касающаяся квалификации недвижимого имущества

Представители ФНС считают, что для выявления оснований отнесения объекта имущества к недвижимости целесообразно исследовать:

• наличие записи об объекте в ЕГРН;
• при отсутствии сведений в ЕГРН — наличие документов, подтверждающих прочную связь объекта с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, например для объектов капитального строительства — наличие документов технического учета или технической инвентаризации, разрешений на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию (при их необходимости), проектной документации, заключения экспертизы или иных документов, в которых содержатся сведения о соответствующих характеристиках объектов, и т. п.

При отсутствии записей об объекте имущества в ЕГРН основания для применения норм НК РФ, зависящих от вида объекта имущества (движимое или недвижимое), определяются исходя из действующих нормативных правовых актов и сложившейся судебной практики.

Вывод, сделанный арбитрами

В связи с отсутствием у ограждения качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком. Ограждение является объектом благоустройства, устроено из профнастила по бетонному фундаменту на естественном основании. Функциональное назначение ограждения позволяет квалифицировать его в качестве строения вспомогательного использования

Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13

Спорное имущество (высокостеллажные конструкции) не является частью производственно-складского комплекса и обоснованно учтено обществом как производственное оборудование с возможностью демонтажа. Спорное оборудование относится к движимому имуществу, а потому не является объектом обложения налогом на имущество организаций

Постановление АС МО от 14.07.2016 по делу № А41-19566/2015 (Определением ВС РФ от 11.11.2016 № 305-КГ16-14860 оставлено без изменения)

В деле был сделан вывод об отнесении трубопровода технологического к недвижимому имуществу. Спорный объект имущества, в силу отраслевых требований к устройству и безопасной эксплуатации технологических трубопроводов, спроектирован и смонтирован на специально возведенном фундаменте (эстакадах), наличие которого обеспечивает его прочную связь с землей. По своей конструкции спорный объект не предназначен для его последующей разборки, перемещения и сборки на новом месте. Перемещение спорного объекта без нанесения несоразмерного ущерба его конструктивной целостности и проектному функциональному назначению невозможно

Суд признал правомерной позицию инспекции о доначислении налога на имущество в связи с неправомерным включением в общую сумму остаточной стоимости льготируемого имущества остаточной стоимости палубных кранов. Суды исходили из того, что краны входят в сложный имущественный комплекс, являются неотъемлемой технологической (функциональной) частью недвижимого имущества, то есть входят в комплекс конструк-

тивно сочлененных предметов, являются неотъемлемой частью недвижимого имущества и являются недвижимым имуществом

Трансформаторная подстанция признана недвижимым имуществом: расположена в конкретном месте, сооружена на монолитном железобетонном фундаменте, соединена подземными коммуникациями со снабжающими объектами (кабельными электролиниями, проложенными в подземных траншеях), то есть имеет прочную связь с землей

Суды установили, что тепловая электростанция представляет собой комплекс объединенных единым производственным назначением и технологическим режимом работы зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, возведенных по единому проекту и расположенных на одном земельном участке; основные средства, входящие в состав тепловой электростанции, являются ее составной частью и относятся к сложной вещи. Спорное имущество является единым недвижимым комплексом и, как следствие, является объектом обложения налогом на имущество

Суды отметили, что оборудование котельных не может полноценно и самостоятельно функционировать непосредственно вне специализированных зданий (помещений), а использование здания (помещение) котельной невозможно по его прямому функциональному назначению в случае демонтажа газового оборудования (котлов). В связи с вышесказанным спорные объекты (в том числе учитываемые как отдельные инвентарные объекты в соответствии с правилами бухгалтерского учета), без которых объект капитального строительства (здание или помещение) производственного назначения, не может полноценно функционировать, подлежат налогообложению в составе этого здания (помещения) как объекты недвижимого имущества

ВС РФ указал, что оборудование не относится к зданиям и сооружениям, формируя самостоятельную группу основных средств, за исключением прямо предусмотренных в классификаторах случаев, когда отдельные объекты признаются неотъемлемой частью зданий и включаются в их состав. Сам по себе факт монтажа оборудования в специально возведенном для его эксплуатации здании, в том числе если последующие демонтаж и перемещение оборудования потребуют несения дополнительных затрат и частичной ликвидации здания, не означает, что назначением оборудования становится обслуживание здания

Все спорные объекты (выпарные аппараты, кристаллизаторы, элеватор, аппарат диффузионный) соответствуют понятию «сооружения». При этом спорные основные средства предназначены для обслуживания сахарного завода посредством создания условий для его работы. Суд установил, что спорные основные средства не являются недвижимым имуществом

Постановление Девятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 30.12.2019 по делу № А36-12764/17

Суд установил, что спорные объекты (рыбная фабрика, холодильное оборудование, вертикальные плиточные морозильные аппараты, упаковочный комплекс, гидролокатор) не относятся к сооружениям, а являются оборудованием, используемым на судне. У судна и оборудования разное функциональное назначение, разные сроки полезного использования, промысловое судно и спорные объекты относятся к разным группам основных фондов

Постановление Четырнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 19.12.2019 по делу № А05-5074/2019

Суд признал, что произведенные налогоплательщиком неотделимые улучшения в арендованное имущество (капитальный ремонт и перепланировка здания) носят капитальный характер, связаны с реконструкцией, модернизацией, достройкой и дооборудованием имущества. Свободное перемещение неотделимых улучшений (капитальных вложений в арендованное имущество), их демонтаж без причинения несоразмерного ущерба арендованному зданию невозможены. Они относятся к недвижимому имуществу в соответствии со ст. 130 ГК РФ

Постановление Второго Арбитражного апелляционного суда от 05.12.2019 № А29-14394/2018

Претензии к налогоплательщику, заключавшиеся в выводе об отнесении имущества к недвижимому в силу закрепления оборудования на фундаменте, а также в его технологической связи с иным оборудованием, притом что отсутствовала непосредственная связь оборудования с обслуживанием здания цеха, в котором данное оборудование было установлено, признаны судом необоснованными

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 12.07.2019 № 307-ЭС19-5241 по делу № А05-879/2018

🔍 Видео