Объекты недвижимости не подлежащие кадастровому учету

Причины больших изменений

Сразу скажем, что поправки затронули сразу несколько базов федеральных законов, регулирующих государственную регистрацию недвижимости и кадастровый учет. Это порядок получения сведений из ЕГРН, исправление ошибок в нём, регистрация договоров участия в долевом строительстве (далее также – ДДУ), аренда части здания, сделки с долями в общей собственности и другие вопросы.

Основные цели этого пакета поправок (Закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) такие:

• сокращение сроков госрегистрации договоров участия в долевом строительстве;
• исключение необоснованного увеличения коммерческими организациями стоимости предоставления сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
• совершенствование нормативно-правового регулирования государственного кадастрового учета и регистрации прав на объекты недвижимого имущества в связи с правоприменительной практикой Федерального закона от 13.06.2015 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее также – Закон о горегистрации).

Закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ направлен на повышение качества и доступности государственной услуги по проведению кадастрового учета и/или госрегистрации прав. В связи с этим полномочия федерального государственного бюджетного учреждения (ФГБУ), подведомственного органу регистрации прав и кадастрового учета, теперь прямо предусмотрены в Законе о госрегистрации.

То есть, теперь из закона понятно:

• кто осуществляет конкретные функции и полномочия – орган регистрации прав или учреждение;
• чьи действия при необходимости можно обжаловать – кого привлекать в качестве ответчика при возникновении судебного спора.

Рассматриваемый закон предполагает приведение действующего законодательства в соответствие с системным изменением регулирования отношений в сфере государственного кадастрового учета и госрегистрации прав на недвижимое имущество. Поэтому он также внёс изменения в Земельный кодекс РФ, Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» и др.

Основная часть норм Закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ вступила в силу с 30 апреля 2021 года, а некоторые – в более поздние сроки.

Новое в составе сведений ЕГРН и кадастра

ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ

КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ

В ЕГРН вошли:

• Реестр сведений о границах территории, зарезервированной для государственных или муниципальных нужд;
• Перечни координат пунктов геодезической основы в местных системах координат, установленных в отношении кадастровых округов.

Теперь включают сведения о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок с/х назначения или его обременения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием.Уточнено, что в отношении предприятия как имущественного комплекса указывают кадастровые номера объектов недвижимости, которые предприятие использует на праве, отличном от права собственности (например, по договору аренды)

Сведения о решении об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд теперь вносят в кадастр недвижимости, а не в ЕГРН.

Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.

С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.

Новое в получении сведений из ЕГРН

ВОПРОС/СИТУАЦИЯ

НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ

Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛТеперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) РосреестраВ какой форме запрашивать сведенияСтраховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной формеНа какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРНСведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе.

Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра.

До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки.Получение сведений ЕГРН через МФЦМФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее).

Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ).Получение акта согласования местоположения границ земельных участковКопию акта из межевого плана могут получить:

• правообладатели, чьи личные подписи стоят в акте, и их представители;
• лица, которым участок перешел в порядке универсального правопреемства.

Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющимиС 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность.

Сведения можно бесплатно получить:

• об объектах, которые сейчас принадлежат должнику;
• о ранее принадлежавшей ему недвижимости.

Запрет продажи выписок из ЕГРННикто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН.

Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям:

• по форме и объему не копирует официальную выписку из ЕГРН;
• не подписана должностным лицом Росреестра или ФКП при нем.

Новое в подаче документов на госрегистрацию и кадастровый учет

Документы на бумаге с 30.04.2021 нужно подавать в 1-м экземпляре-подлиннике. Его вернут после завершения всех необходимых процедур с отметкой о сканировании.

Теперь если оплатить госпошлину, но не приложить к заявлению документ об оплате, срок рассмотрения заявления начинает течь с момента, когда сотрудники Росреестра увидят данные о платеже в информационной системе.

Если суд признал незаконным отказ в госрегистрации или постановке на кадастровый учет, не нужно подавать заявление на эти процедуры заново: механизм оформления заработает автоматически.

Стало удобнее действовать через нотариуса: если нотариус заверил подлинность подписи на заявлении о кадастровом учете или регистрации прав на недвижимость, он же направляет заявление и приложенные к нему документы на госрегистрацию обязательно заказным письмо с уведомлением о вручении. Срок — 2 рабочих дня. При этом нотариально удостоверять сделку с объектом недвижимости не обязательно.

С 2021 года установлена возможность выездного приема документов органом регистрации прав, необходимых для кадастрового учета и/или государственной регистрации прав.

Также теперь доступна доставка документов заявителю курьером.

Исправление ошибок в ЕГРН

С 2021 года закон более чётко регламентирует отказ органа регистрации исправлять техническую ошибку: он должен направить уведомление об этом. Срок — не позднее 4 рабочих дней с момента получения заявления об исправлении ошибки.

Такое уведомление можно обжаловать через суд.

Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ

ВОПРОС

НОВОЕ С 2021 ГОДА

Регистрация объекта незавершенного строительстваИстечение срока договор аренды или безвозмездного пользования земельного участка для строительства теперь не преграда зарегистрировать «незавершёнку», если разрешение на строительство продолжает действоватьКадастровый учет изменений параметров многоквартирного домаЕсли параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать:

• лицо, уполномоченное общим собранием собственников (соответствующие коррективы внесли в ЖК РФ);
• лицо, которое провело перепланировку.

Новое в содержании ДДУ и документы для его госрегистрации

В договоре участия в долевом строительстве с 2021 года должен быть указан условный номер объекта стройки согласно проектной декларации застройщика.

В пакет документов, которые должен представить застройщик для госрегистрации первого ДДУ, включено согласие залогодержателя. Это нужно, если землю, на которой идет строительство, или права на нее застройщик передал в залог банку для обеспечения целевого кредита.

Для регистрации второго и последующих ДДУ застройщик обязан представить согласие залогодержателя на прекращение права залога, если оно было выдано на каждый объект долевого строительства.

С 2021 года при госрегистрации договора долевого участия не проверяют:

• законность выдачи разрешения на строительство;
• соответствие сведений в проектной декларации или плане объекта недвижимости данным проектной документации.

Новое в госрегистрации машино-мест

С 30.04.2021 лимит максимальной площади машино-места отменили. А вот требование о минимальной площади оставили.

Эта поправка связана с многочисленными обращениями строительных компаний, а также многообразием транспортных средств, в отношении которых не установлены какие-либо размеры и габариты. В частности, сельскохозяйственная техника, транспортные и технические средства для инвалидов и т. д.).

Таким образом, в ЕГРН сведения о машино-месте указывают на основании техплана, подготовленного в соответствии с проектной документацией здания, сооружения.

Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности

СИТУАЦИЯ

РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА

Когда не нужен нотариусПри отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным).

Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд.Регистрация изменения долейЧтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают:

• если есть решение суда — один из участников долевой собственности;
• если соглашение об изменении долей удостоверил нотариус — один из участников или нотариус;
• в остальных случаях — все участники, чьи доли меняются.

Регистрация продажи доли третьему лицуЕсли продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли.

Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки.

Новое в изменении вида разрешенного использования земли

Это вправе сделать не только собственник, но и иной правообладатель.

В законе теперь есть основания, при наличии которых нельзя изменить вид разрешенного использования. Например, новый вид не предусмотрен на соответствующей территории, нет согласия на условно разрешенный вид использования.

Новое в госегистрации сделки без продавца

До 30.04.2021 Росреестр мог отказать в регистрации сделки, если заявление подано покупателем, а продавец ликвидирован либо исключен из ЕГРЮЛ как недействующее юрлицо. В итоге покупателям приходилось обращаться в суды. Теперь же порядок подачи документов установлен в законе.

Так, к заявлению нужно приложить:

• выписку из ЕГРЮЛ о ликвидации продавца или его исключение из этого реестра;
• документы об исполнении сторонами обязательств по договору (об оплате, акт приема-передачи и т. п.).

Данный порядок госрегистрации работает, если в ЕГРН была ранее включена запись о праве собственности продавца на объект.

Новое в госрегистрации и постановке на кадастр по решению суда

С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.

К примеру, теперь не нужно подавать вместе с судебным решением межевой, технический планы или акт обследования, если в судебном решении:

• есть основные сведения об объекте, которые нужны для внесения информации в ЕГРН, вкл. координаты характерных точек;
• эти сведения с точки зрения методики верны.

Кроме того, прописан порядок действий и определен круг заявителей в случае вынесения судом решения:

• о сносе или реконструкции самовольной постройки;
• признании объекта недвижимости или зарегистрированного права отсутствующими;
• признании объекта движимым имуществом.

Новое в госрегистрации, изменении наименования объекта и его исключении из ЕГРН

Чтобы по заявлению собственника или его представителя внести в ЕГРН или изменить наименование здания/сооружения/помещения, органам регистрации прав дано 5 рабочих дней.

Установлены особенности этой ситуации:

• наименование здания или сооружения должно соответствовать наименованию в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию (для объектов культурного наследия — наименованию в соответствующем реестре);
• изменение наименования не должно быть связано с реконструкцией, перепланировкой, переустройством, изменением назначения объекта.

Теперь при внесении в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования объекта можно одновременно исключить его наименование из этого реестра.

Новое в кадастровом учете при аренде части здания или земельного участка

С 30.04.2021 для постановки на кадастр арендованной части здания не нужен технический план, если:

• в ЕГРН есть сведения обо всех помещениях в этом здании;
• арендованная часть – это одно или несколько помещений, у которых есть общие строительные конструкции (смежные комнаты в помещении) и которые расположены в пределах одного или нескольких этажей.

В остальных случаях при регистрации аренды части здания, а также части земельного участка нужны межевой, технический планы в отношении этих частей. Без них на кадастровый учет арендованную недвижимость не поставят, а договор аренды зарегистрируют как обременение соответствующего объекта недвижимости.

Также уточнено, что при аренде части здания или части земельного участка объект в целом с кадастра не снимают.

Новое в кадастровом учете помещений и машино-мест в нежилом здании

Если право собственности на всё нежилое здание не зарегистрировано, но до 01.01.2017 оно было поставлено на кадастр, заявление об учете всех помещений в нем могут подать:

• застройщик;
• лицо, которое уполномочили на это собственники помещений или машино-мест, участники долевого строительства (иные лица, у которых возникают права на помещения или машино-места в здании).

При этом, кроме заявления нужен технический план здания, в котором есть необходимые сведения.

Новое в снятии с учета части участка под зданием, сооружением или объектом незавершенного строительства

Если часть земельного участка поставили на кадастровый учет до 01.01.2013 по причине расположения на ней здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, то по заявлению собственника участка эту часть теперь можно снять с учета.

Обязательное условие – в ЕГРН не должно быть записи, что на участке есть указанные объекты недвижимости.

Новое в исключении из ЕГРН объектов, которые не являются недвижимостью

С 2021 года владельцу такого объекта либо собственнику земельного участка (если права на объект не зарегистрированы) достаточно подать заявление. Всю необходимую техническую информацию орган регистрации прав запросит сам.

Новое в актуализации в ЕГРН статуса участка как временного

С 2021 года есть новый способ изменить статус временного земельного участка – это регистрация безвозмездного пользования.

Временные части земельных участков, которые были поставлены когда-то на учет в связи с возникновением на них недвижимости, могут снять с учета:

• по решению органа регистрации прав – если прошло 5 лет с момента постановки на кадастровый учет таких частей;
• в любое время – по заявлению правообладателей участков;
• в любое время – по заявлению лиц, в пользу которых установлены ограничения прав или обременения на объекты недвижимости.

Изменения, которые начнут действовать позднее

Как было сказано, основная часть норм Закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ вступила в силу с 30 апреля 2021 года. Начало действия некоторых его норм было отложено.

Так, с 28 октября 2021 года договоры долевого участия в стройке со вторым и последующими дольщиками будут регистрировать быстрее. Сроки такие:

• 3 рабочих дня — при подаче электронного заявления;
• 5 рабочих дней — если заявление на бумаге;
• 7 рабочих дней — подача заявления через МФЦ.

С 1 января 2023 года не нужна квалифицированная электронная подпись, чтобы подать через личный кабинет на сайте Росреестра заявление:

• о кадастровом учете в связи с изменением основных сведений о недвижимости;
• внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте;
• невозможности госрегистрации без личного участия собственника объекта или его законного представителя.

Также с 1 января 2023 года госорганы и муниципальные власти обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме.

Что в целом меняется с 2021 года

Закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ детализировал отношения между МФЦ, Росреестром и учреждением госрегистрации прав и кадастра, связанные с приемом документов. И в частности, перевод принятых документов из бумаги в электронную форму. Это сокращает сроки рассмотрения документов, поскольку позволяет государственному регистратору приступить к правовой экспертизе документов с момента их поступления в электронной форме, не дожидаясь их бумажном носителе.

Также предусмотрена возможность подачи ряда заявлений, не связанных с переходом и ограничением прав, по электронке через личный кабинет правообладателя без подписания его усиленной квалифицированной электронной подписью. При этом идентификация личности правообладателя идёт посредством Единой системы идентификации и аутентификации (ЕСИА) портала Госуслуг.

Учитывая сложившуюся отрицательную судебную практику обжалования отказов органа госрегистрации прав по причине непредставления технического плана для кадастрового учета части здания/сооружения для целей регистрации договора аренды предусмотрена возможность госрегистрации договора аренды части здания/сооружения без представления техплана в отношении части такого здания или сооружения.

Также изменения в Закон о регистрации в том числе привели к следующему:

• уточнены полномочий органа госрегистрации прав;
• уточнён состав сведений ЕГРН (в т. ч. кадастра недвижимости, реестра границ – см. выше);
• запрет создания сайтов для перепродажи сведений ЕГРН;
• уточнены основания для кадастрового учета и/или госрегистрации прав на недвижимое имущество;
• уточнён перечень случаев, когда кадастровый учет и госрегистрация прав проходят одновременно и по-отдельности;
• расширен перечня лиц, по заявлениям которых осуществляется кадастровый учет и/или госрегистрация прав.

Если собственник объектов недвижимости, прекративших свое существование, ликвидирован (юридического лица) либо умер (физлицо), собственник земельного участка может обратиться с заявлением о снятии с кадастрового учета и госрегистрации прекращения зарегистрированных прав на такой объект.

Это повышает достоверность ЕГРН, поскольку абсурдно наследование объекта, которого по сути не существует.

• уточнён порядок подачи заявления о кадастровом учете и/или госрегистрации прав и иных необходимых документов, в т. ч. электронных и/или их электронных образов документов, посредством выездного приема, личного кабинета;
• уточнён порядка взаимодействия кадастрового инженера и органа госрегистрации через личный кабинет кадастрового инженера;
• уточнены основания возврата заявления и иных представленных для документов без рассмотрения, основания для приостановления кадастрового учета и/или госрегистрации прав, установления срока для возобновления учетно-регистрационных действий в случае устранения препятствий;
• утверждены формы заявлений о приостановлении кадастрового учета и/или госрегистрации прав по инициативе заявителя, о возобновлении учетно-регистрационных действий, ранее приостановленных в инициативном порядке, о представлении дополнительных документов, о прекращении кадастрового учета и/или госрегистрации прав;
• уточнён состав сведений, представляемых в орган регистрации в порядке межведомственного информационного взаимодействия;
• изменены правила кадастрового учета и госрегистрации на объект незавершенного строительства, при строительстве этапами;
• уточнён порядок исправления ошибок в ЕГРН;
• уточнён порядок предоставления сведений из ЕГРН.

Скорректирована процедура внесения в ЕГРН сведений о решении об изъятии объекта недвижимости. С 2021 года их вносят не в реестр прав на недвижимость, а в кадастр недвижимости.

В случае исключения из ЕГРЮЛ продавца как стороны сделки (ликвидация или как недействующее юрицо) госрегистрация отчуждения недвижимого имущества происходит на основании:

• заявления другой стороны сделки – покупателя;
• выписки из ЕГРЮЛ, подтверждающей факт ликвидации.

Это основано на отрицательной судебной практике обжалования отказов органа регистрации прав по причине непредставления заявления о переходе права собственности, когда субъект зарегистрированного права (или один из), являющийся юрлицом, ликвидирован или в административном порядке исключен из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо.

Органы госвласти и местного самоуправления обязали (после 2021 г.):

• представлять документы для кадастрового учета и госрегистрации прав в электронном виде;
• удостоверять равнозначность электронного образа документа документу на бумажном носителе.

Сокращены сроки госрегистрации договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости.

Теперь допустим кадастровый учет всех помещений в здании, учет которого осуществлен до 01.01.2017 на основании заявления застройщика либо уполномоченного лица собственниками помещений. А если на учет в здании до 01.01.2017 поставлено хотя бы одно помещение, допустим кадастровый учет на другое помещение в нём без кадастрового учета на здание.

Урегулирован вопрос кадастрового учета и госрегистрации помещений в жилом доме (жилом строении), если:

• права на него зарегистрированы до 01.01.2017 г.;
• такое помещение обособлено и изолировано и отвечает требованиям, предъявляемым к блокам в жилых домах блокированной застройки.

Закон предусматривает также обязательное уведомление залогодателя и залогодержателя в случае погашения регистрационной записи об ипотеке.

Как обосновывают перечень недвижимости, налог по которому считается по кадастровой стоимости

В последние годы получили популярность споры, которые затрагивают не только снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости, но и вопросы исключения объектов недвижимости из перечня объектов, для которых налоговой базой является их кадастровая стоимость. Тенденция эта весьма закономерна, поскольку региональные органы исполнительной власти, уполномоченные на утверждение таких перечней, формируют их без учета требований налогового законодательства и регионального законодательства, а также без какого-либо осмотра объекта. Зачастую, такие меры влекут увеличение налоговой нагрузки для собственников объектов недвижимости.

Тем не менее, законодательство предусматривает четкие критерии для попадания объекта в такой перечень, вследствие чего, не каждый объект недвижимости подлежит безусловному включению в перечень.

Общие нормативные условия для занесения объекта недвижимости в перечень:

Налог на имущество является региональным налогом, устанавливается и вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации (далее — НК РФ) и законами субъектов Российской Федерации, с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (ст. 14, п. 1 ст. 372 НК РФ).

Объектом налогообложения налогом на имущество для российских организаций признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 НК РФ (п. 1 ст. 374 НК РФ).

В силу п. 1 ст. 375 налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено данной статьей.

Согласно п. 2 ст. 375 НК РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 НК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 378.2 НК РФ в перечень объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, включены, в частности:

— административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них (подп. 1);

— нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (подп. 2).

Согласно п. 2 ст. 372 НК РФ особенности определения налоговой базы по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества установлены региональным законодательством.

Например, в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных на территории Пермского края, особенности установлены Законом Пермского края от 13.11.2017г. № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края и о внесении изменений в Закон Пермской области «О налогообложении в Пермском крае» (далее — Закон № 141-ПК).

Так, согласно ст. 2 Закона № 141-ПК налоговая база как кадастровая стоимость имущества определяется в отношении таких видов недвижимого имущества как:

• административно-деловые и торговые центры (комплексы) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещения в них, за исключением помещений, находящихся в оперативном управлении органов государственной власти Пермского края, органов местного самоуправления в Пермском крае, автономных, бюджетных и казенных учреждений Пермского края (п. 1 ч. 1 ст. 2);
• расположенные в многоквартирных домах нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, если общая площадь нежилых помещений в многоквартирном доме превышает 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) (п. 2 ч. 1 ст. 2).

Перечень объектов недвижимого имущества, указанных в пунктах 1, 2 части 1 статьи 2 Закона № 141-ПК определяется Правительством Пермского края (ч. 2 ст. 2 Закона № 141-ПК, п. 7 ст. 378.2 НК РФ).

Согласно п. 3 ст. 378.2 НК РФ административно-деловым центром признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:

— здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;

— здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения.

При этом здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях делового, административного или коммерческого назначения, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки).

Согласно п. 4 ст. 378.2 НК РФ торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий: здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания; здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

При этом здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

В соответствии с п. 4.1. ст. 378.2 НК РФ отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам, признается одновременно как административно-деловой центр, так и торговый центр (комплекс), если такое здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Для целей обозначенного пункта здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки), торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Фактическим использованием здания (строения, сооружения) одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (иди) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки), торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания (п. 4.1. ст. 378.2 НК РФ).

1) здание (строение, сооружение) должно быть расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения и (или) торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;

2) не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) должны составлять помещения, предназначенные и (или) фактически используемые в целях делового, административного или коммерческого назначения, размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания. При этом общая площадь здания (строения, сооружения) должна превышать 1000 кв. м. в городских округах либо 300 кв.м. в муниципальных районах).

Следовательно, для включения объектов Перечень следует установить соответствие объекта вышеизложенным критериям. Часто ли эти критерии соблюдаются? Не всегда. И число спорных ситуаций обещает расти.

Например, в том же Пермском крае с 1 января 2020 года резко вырастет перечень объектов, которые будут облагаться, исходя из кадастровой стоимости (увеличение порядка 40%). Само собой формирование таких перечней позволяет унифицировать процесс оценки объектов недвижимости, но от такой унификации страдают те объекты, чьи нюансы действительно следует учитывать.

Зачастую авторы перечня попросту игнорируют назначение объекта, земельного участка, на котором находится объект, а также направления его фактического использования правообладателем. Причем на уровне регионов созданы специальные комиссии по разрешению споров об обоснованности включения объекта в перечень, но зачастую, обращение в эту комиссию приводит к отказу в удовлетворении требований и необходимости обращения в суд.

Такое положение собственников недвижимости позволяет заключить, что текущее правовое регулирование вопросов налогообложения объектов недвижимости и степень «качества» его исполнения, не формируют финансовых, фискальных стимулов развития экономики, а способствуют постоянному росту судебной нагрузки вследствие необоснованного включения объектов в перечень и неэффективности досудебного урегулирования споров.

Единственным способом защиты в таких случаях является предъявление административного искового заявления о признании недействительным нормативного правового акта, утвердившего перечень в части пункта, в котором указан принадлежащий собственнику объект. В связи с этим, рекомендуем пользоваться данным направлением защиты своих прав и, возможно, это станет причиной для законодательных перемен.

Государственный Кадастровый учет недвижимости — полная информация за 5 минут

Учет недвижимого имущества осуществляется Росреестром в рамках кадастровой деятельности. Чтобы получить точные и полные данные о характеристиках недвижимости, проводятся кадастровые работы на объектах, оформляются технические и межевые планы, акты обследований. По итогам учетных процедур вся информация вносится в единую базу данных – ЕГРН. Сведения этого реестра общедоступны, могут быть запрошены в виде выписки или справок. Государственный кадастровый учет недвижимости проводится в отношении участком, строений, квартир, нежилых помещений, других объектов.

Читайте в материале, что означают аббревиатуры ЕГРН, ГКН и ЕГРН, каков порядок постановки объектов на кадастровый учет, какие документы-основания нужно представить для этого в Росреестр.

Что такое кадастровый учет

Суть кадастрового учета заключается в сборе, обобщении и систематизации данных о недвижимом имуществе в стране. Учету подлежат земельные наделы, помещения, различные типы строений. Единство всей информации о недвижимости обеспечивается ведением ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). С 2016 года он используется как аналог ЕГРП (Единый государственный реестр прав), ГКН (Государственный кадастр недвижимости), других федеральных кадастров и реестров. Информация из ГКН не аннулирована, была включена в новый реестр.

Кадастр недвижимости — это свод данных по всем объектам. До перехода на систему ЕГРН учет недвижимого имущества в России осуществлялся по нескольким реестрам и кадастрам (например, на землю и ОКС, на участки лесного фонда). Это не только осложняло получение официальной информации, но и приводило к разночтениям, ошибкам. С июля 2016 года эта проблема была устранена, так как все базы данных были объединены в ЕГРН.

Так выглядит образец межевого плана, одного из основных документов кадастрового учета

Простыми словами

Единый кадастровый реестр недвижимости нужен государству, юридическим лицам, рядовым гражданам. Государство получает точные данные обо всех объектах в стране, может контролировать совершение сделок, рассчитывать и взимать налоги, следить за соблюдением норм безопасности при проведении строительных работ. Для граждан и организаций объектовый учет в Росреестре тоже имеет практическое значение:

• через учет в Росреестре осуществляется регистрация прав на недвижимость;
• в ЕГРН не только отражаются сведения о параметрах объекта, но и информация обо всех их изменениях;
• из реестра можно запросить справку о кадастровой стоимости (этот показатель применяется для налогообложения, для расчета пошлины при вступлении в наследство);
• кадастровые документы нужны при совершении сделок, при наследовании, в иных целях.

По сути, кадастр недвижимости — это единый каталог недвижимости в стране. Ознакомиться с ним можно через ППК (Публичная кадастровая карта), либо по запросу выписки ЕГРН на отдельный объект. Только в исключительных случаях информация об участках и строениях будет скрыта от общего доступа (например, для земель и объектов оборонного значения).

Комментарий эксперта. С 2019 года в статью 14 Закона № 218-ФЗ введено еще одно важное правило. Совершение любых сделок с недвижимостью разрешено, если объект прошел учет в Росреестре, а сведения о нем содержатся в ЕГРН. Например, только постановка участка на кадастровый учет позволяет продать его, сдать в аренду, осуществить преобразование. Заказав технический или межевой план у кадастрового инженера, можно пройти учет одновременно с регистрацией прав.

Юридически

Правовое определение кадастрового учета регламентировано Законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать). Согласно закону, кад. учет представляет собой внесение в ЕГРН информации, позволяющей идентифицировать недвижимость. Так как параметры каждого объекта уникальны, каждому из них присваивается специальный числовой код – кадастровый номер. По этому номеру можно легко проверить постановку на кадастровый учет, запросить выписку ЕГРН или сведения из реестра.

Кадастр недвижимости – это государственная функция. Поэтому внесением информации и актуализацией ЕГРН могут заниматься только специалисты Росреестра. Однако исходные данные для учета собирают и вносят в документы кадастровые инженеры. Для этого проводятся кадастровые работы, которые могут включать межевание, обследования, обмеры, иные мероприятия.

На основании технического плана осуществляется кадастровый учет зданий и помещений

Кто такие кадастровые инженеры

До перехода на учет недвижимого имущества в ЕГРН, сбором информации об объектах и оформлением документов занимались сотрудники БТИ и местных администраций. До конца 2018 года граждане вообще могли сами составить декларацию на объект, чтобы зарегистрировать права на него по упрощенной схеме. Это приводило к многочисленным ошибкам в ГКН, а затем и в ЕГРП.

Чтобы обеспечить точность и полноту сведений о недвижимом имуществе, полномочия по их сбору и отражению в документах были переданы кадастровым инженерам. Реестр всех специалистов доступен на сайте Росреестра по ссылке. При выборе инженера и заключении договора можно проверить, включен ли специалист в реестр, проверить реестровый номер и дату регистрации аттестата. Вот основные моменты, связанные с работой этих специалистов:

• наделение инженера полномочиями происходит путем аттестации, выдачи квалификационного аттестата;
• сведения о каждом специалисте внесены в базу данных Росреестра;
• только инженеры вправе изготавливать кадастровые документы, по которым обновляются данные ЕГРН.

Перечень вопросов, которые можно и нужно решать через инженера, практически не ограничен. На основании документов, выданных специалистом, можно поставить дом на кадастровый учет, узаконить перепланировку или иные строительные работы, разделить землю или объект, устранить реестровую ошибку. Для совершения гражданских сделок инженеры привлекаются, только если объект ранее не был поставлен на учет, либо его характеристики изменились.

Комментарий эксперта. Кадастровые документы сейчас изготавливаются в цифровом формате, выдаются заказчику на диске или направляются напрямую в Росреестр. Получить техплан или другой документ в письменном виде можно, если отдельно указать такой пункт в договоре с инженером. Если вам нужен опытный и квалифицированный специалист для проведения кадастровых работ, обращайтесь в компанию Архитектурное бюро МСР.

Функции кадастрового учета

Порядок постановки на кадастровый учет регламентирован Законом № 218-ФЗ. Требования к подготовке документов для этой процедуры предусмотрены Приказами МЭР. Вот основные функции и задачи кадастрового учета в России:

• получение точных сведений обо всей недвижимости в стране;
• надлежащая идентификация каждого объекта;
• систематизация сведений в едином реестре ЕГРН;
• общедоступность данных реестра.

Исполнение указанных функций позволяет проверить постановку на кадастровый учет по запросу в Росреестр или МФЦ. Сделать это можно в письменной форме, либо через сайт Госуслуг. Основные данные доступны через ППК.

Актом обследования подтверждается утрата физического существования объекта

Документы кадастрового учета

Сведения в кадастровый реестр недвижимости вносятся только на основании документов, изготовленных инженером. В этом перечень входит:

• межевой план, в котором определяются границы земельного надела – по нему осуществляется постановка участка на кадастровый учет, различные формы преобразований (выдел, раздел, объединение);
• технический план с характеристиками помещений, строений – по нему можно поставить на учет новый объект, узаконить изменения в параметрах после реконструкции, перепланировки;
• акт обследования – этим документом подтверждается, что объект утратил физическое существование.

В некоторых случаях кадастровый реестр недвижимости заполняется или обновляется на основании решения суда. Например, если в судебных инстанциях решается спор о границах участках или правах на недвижимость, решение может представить в Росреестр выигравшая сторона.

Регистрация объекта недвижимости по результату кадучета

Объектовый учет дает возможность закрепить права на участок или объект. Эта процедура также осуществляется через Росреестр, причем ее можно объединить с учетными действиями. Этапы процедуры регистрации:

• правообладатель готовит документы-основания для прохождения учета (акт ввода в эксплуатацию или приемки работ, технический или межевой план, иные документы);
• подается заявление в Росреестр или МФЦ;
• сотрудники Росреестра проверяют соответствие документов Закону № 218-ФЗ, переносят информацию в ЕГРН;
• объекту присваивается кадастровый номер;
• после завершения учета заявитель получает выписку ЕГРН.

Выписка является правоустанавливающим документом. Ее можно использовать для проверки информации о недвижимости, для совершения сделок. В процессе владения можно неоднократно проходить учет, если будут меняться исходные характеристики объекта. Для этого нужно каждый раз обращаться к инженеру за кадастровой документацией.

Постановка на кадастровый учет объектов недвижимости

Порядок постановки на кадастровый учет предусматривает обращение с документами в Росреестр. Это может сделать собственник, арендатор, иной владелец недвижимости. Вот общие правила проведения этой процедуры:

• заявитель должен представить правоустанавливающий документ, технический или межевой план (в зависимости от типа объекта);
• пошлина на указанную процедуру не взимается (при одновременной регистрации прав госпошлину нужно платить);
• сроки кадастрового учета зависят от способа обращения (5 дней через Росреестр, 7 дней через МФЦ).

Если учет проводится одновременно с регистрационными действиями, продолжительность проверки документов увеличится. Сроки кадастрового учета и регистрации составляют 10 дней (Росреестр) или 12 дней (МФЦ).

Комментарий эксперта. После завершения учетных действий заявитель получит выписку ЕГРН. Документы-основания, которые были представлены с заявлением, утратят силу (но их можно использовать в информационных целях). При каждом последующем изменении объекта нужно заново получить межевой или технический план, пройти учет в Росреестре.

Инструкция по осуществлению кадастрового учета

Если вам требуется пройти учет, до подачи заявления в Росреестр нужно получить документ-основание. Для этого необходимо в каждом случае обратиться к инженеру, заказать кадастровые работы. Об особенностях процедуры для каждого объекта расскажем ниже.

Земельного участка

Постановка участка на кадастровый учет осуществляется после межевания. Алгоритм действий заключается в следующем:

• владелец земли готовит документы, подтверждающие права на участок (договор, постановление о выделении земли, соглашение о разделе, иные документы);
• заключается договор с инженером или кадастровой компанией, определяются сроки и цены межевания;
• инженер проверяет документы, запрашивается информацию из ЕГРН;
• проводятся работы на местности – обследование участка, координирование, определение точек границ;
• результаты обследований переносятся в межевой план;
• документ заверяется ЭЦП инженера, выдается заказчику на диске.

Содержание и форма межевого плана, правила заполнения документа регламентированы Приказом МЭР № 921 (скачать). В ходе межевания инженер должен определить точки границ и площадь земельного надела, описать их в координатах, составить схему. Проводить межевание нужно при формировании нового надела, при различных видах преобразований.

Комментарий эксперта. Особого внимания заслуживает процесс согласования границ. Для этого инженер оформляет акт согласования, который нужно подписать у всех владельцев близлежащих участков. Услуги по согласованию можно заказать в компании Архитектурное бюро МСР. Это упростит всю процедуру, сократит общие сроки кадастрового учета.

Нежилого здания

Для постановки на учет нежилого строения требуется технический план. Алгоритм действий владельца здания:

• нужно подготовить документы-основания для учета и (или) регистрации – акт ввода в эксплуатацию или приемки работ, договор аренды, выписка ЕГРН, иные документы;
• заключается договор с кадастровой компанией или инженером;
• проводится обследование всех площадей и помещений здания, обмеры внешних границ, координирование объекта на участке, иные работы;
• результаты обследований заполняются в техническом плане;
• инженер заверяет документ ЭЦП, выдает заказчику на диске;
• с техпланом нужно обратиться в Росреестр или МФЦ, чтобы пройти учет.

В техплане будет текстовое описание характеристик строения, поэтажные планы с отражением каждого помещения, схема объекта. Оформлять техплан и проходить учет необходимо не только при возведении нового здания, но и при его реконструкции, перепланировке. Требования к заполнению документа указаны в Приказе МЭР № 953 (скачать). Пройти учет нужно не только при образовании объекта, но и при перепланировке жилого помещения или здания.

Комментарий эксперта. В нежилом здании могут быть помещения, признаваемые самостоятельными объектами недвижимости. Чтобы поставить их на учет в Росреестре, необходимо получить отдельные техпланы. Соответственно, в ЕГРН будет присвоен уникальный кадастровый номер для здания и для указанных выше помещений.

Частного дома

Порядок ввода в эксплуатацию и постановки на учет частных домов в 2020 году заключается в следующем:

• в течение месяца после окончания работ нужно подать уведомление в местный орган власти;
• после проверки, что дом ИЖС соответствует нормам безопасности, направляется ответное уведомление заявителю;
• владелец дома заключает договор с инженером или кадастровой компанией;
• проводится обследование дома, обмеры всех помещений, осуществляется координирование строения на участке;
• полученные результаты ИЖС (площадь, высота, этажность, количество комнат и их местоположение, иные данные) вносятся в технический план;
• документы выдаются заказчику в электронном виде на диске.

Одновременно можно заказать межевание, чтобы поставить на учет и участок под домом ИЖС. Документы для проведения учета ИЖС обязана направить местная администрация, если иное не укажет заявитель. Как и на другие виды объектов, владельцу частного дома будет выдана выписка из госреестра ЕГРН.

Помещения или квартиры

Порядок постановки на кадастровый учет квартиры или помещений не отличается от общих правил. В зависимости от вида проведенных работ, для учета квартиры или помещения, проводятся следующие мероприятия:

• владелец готовит документы, подтверждающие образование изолированного и обособленного помещения, либо завершение работ;
• заключается договор подряда с инженером или кадастровой компанией;
• инженер изучает документы, запрашивает сведения ЕГРН;
• проводятся обмеры помещений или квартиры, всех комнат, сетей и оборудования;
• составляется техплан с текстовым описанием, схемой, поэтажным планом;
• документ выдается заказчику в электронном виде.

Отметим, что границы и местоположение указанных объектов обязательно отражаются на поэтажном плане здания. Помещение можно поставить на учет, если оно отвечает признакам обособленности и изолированности. По этой причине комнаты в квартире не рассматриваются как отдельные объекты недвижимости. При перепланировке и переустройстве квартиры учет будет заключаться во внесении изменений в ЕГРН.

Комментарий эксперта. Если вам нужно поставить дом на кадастровый учет, либо пройти аналогичную процедуру с другим объектом, вам помогут сотрудники компании Архитектурное бюро МСР. Наши услуги включают проведение кадастровых работ, изготовление документации, сопровождение учета и регистрационных действий в Росреестре. Дополнительно вы можете получить помощь при совершении сделок, оформлении аренды недвижимости.

Пример и образец кадастрового учета — наши кейсы

При поддержке компании Архитектурное бюро МСР сотни клиентов успешно прошли учет и регистрацию недвижимости. Предлагаем ознакомиться с примерами наших работ по разным типам объектов.

Образец 1. Пример выписки ЕГРН на квартиру, на которую. технический план оформляли наши специалисты.

Образец 2. Пример описания местоположения земельного участка в выписке ЕГРН. Кадастровые работы были выполнены нашими инженерами.

Стоимость и цена кадастрового учета

Кадастровый учет в России проводится бесплатно. Если одновременно регистрируются права, необходимо платить пошлину 2000 руб. (для физ. лиц) или 22000 руб. (для организаций). Расходы на изготовление кадастровых документов оплачиваются отдельно по договору с инженером. Расценки зависят от многих факторов, поэтому специалисту необходимо передать документы и основные данные по объекту. Тарифы нашей компании можно уточнить по телефонам, указанным на сайте.

После проведения учета выписка ЕГРН выдается бесплатно. Впоследствии можно заказать новую выписку, но уже за плату:

• выписка на 1 объект для граждан стоит 700 руб. в письменном виде, 350 руб. в электронном формате;
• выписка на 1 объект для юр. лиц стоит 2550 руб. в письменном виде, 870 руб. в электронном формате.

Есть специальные виды документов, которые можно получить через Росреестр. Например, выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах для граждан стоит 820 руб. (письменно) или 290 руб. (электронно).

Проверить постановку на кадастровый учет можно бесплатно через Публичную кадастровую карту по ссылке, либо по запросу выписки ЕГРН. Заказать выписку онлайн можно на сайте Росреестра по ссылке. За выписку нужно платить, а размер пошлины зависит от способа подачи запроса. Наши специалисты помогут получить данные о кадастровом номере и иных сведениях ЕГРН в течение дня.

Выводы

• Кадастровый учет недвижимости – внесение сведений о недвижимости в единый реестр ЕГРН.
• Учет проводится специалистами Росреестра на основании кадастровых документов.
• Документы-основания для учета выдаются кадастровым инженером, включают технический или межевой план, акт обследования.
• По итогам учета заявитель получает выписку ЕГРН с характеристиками объекта и зарегистрированными правами.

В нашей компании вы получите полный комплекс услуг, связанных с кадастровыми работами и учетом. Связаться со специалистами можно по телефону, через электронку, другими способами, указанными на сайте.